Alquiler con opción a compra: funcionamiento y pros y contras para el comprador y el vendedor

Plazo del contrato

El tiempo máximo establecido para que un individuo pueda estar de alquiler con un contrato con opción a compra es de cinco años. Además, existe la posibilidad de comprar el inmueble incluso antes de que finalice este periodo de tiempo. Si en un momento dado el inquilino deja de pagar las cuotas de alquiler durante dos meses seguidos, el contrato puede rescindir.

Tributación de un contrato con derecho a compra

Los impuestos a pagar varían en función de si los realiza una inmobiliaria o un particular. En el primer caso, el comprador paga el IVA, aunque es declarado por la inmobiliaria. En el segundo caso, el comprador asume el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por tratarse de la venta de un inmueble de segunda mano. 

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Funciona como un contrato de alquiler normal, pero con la diferencia de incluir dos subcontratos, lo que se conoce como contrato mixto o doble. Por un lado, existe el contrato del alquiler de la vivienda durante el tiempo estipulado. Por otro lado, hay un contrato con la opción a compra de la misma.

El contrato de alquiler con opción a compra

Veamos cuáles son las características, cláusulas especiales, condiciones y negociaciones necesarias que deben aparecer en este contrato.

• Plazo de tiempo para alquilar la vivienda.
• Plazo de tiempo en el que el arrendatario puede ejercer el derecho a compra.
• Cuota mensual que el inquilino debe pagar en concepto de alquiler.
• Nombre de la persona que debe pagar los suministros de agua, luz o gas, gastos de la comunidad, reformas, impuestos, etc.
• Intención de venta del propietario y precio de la misma.
• Porcentaje de las cuotas de alquiler pagadas que se descuentan del precio de venta.
• Cláusulas de alquiler y compraventa.

Si lo deseas, puedes inscribir el contrato con derecho a compra en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se cumplan los requisitos generales de inscripción, para que sea exigible a terceros. Te dejamos un modelo de contrato con opción a compra para que puedas visualizarlo.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Entre los beneficios de este tipo de alquiler para el inquilino y comprador podríamos enumerar los siguientes:

• Los gastos de alquiler se acumulan a su favor al descontarse del precio de venta de la vivienda. El gasto se convierte en inversión.
• El precio se mantiene congelado en caso de subir los precios del mercado inmobiliario, ya que ha sido estipulado previamente en el contrato.
• Facilita la demostración de la solvencia en el momento de pedir un préstamo a un banco, ya que está pagando la casa en la que vive.
• El inquilino puede vivir durante un tiempo en la casa para comprobar si se adapta a las condiciones que busca para comprarla finalmente.

Para el propietario y vendedor:

• Da salida al inmueble mucho más rápido sin tener que renunciar a la venta.
• Ventajas fiscales, como no tener que pagar impuestos de compraventa hasta ejecutar la escritura.
• Recibir liquidez mensualmente.

Desventajas del alquiler con opción a compra

Esta alternativa también tiene sus desventajas para el inquilino y comprador del inmueble:

• Una vez firmado el contrato, no se puede disfrutar de la bajada de precios en el sector inmobiliario. 
• El porcentaje de la prima de opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa.
• La cuota del alquiler suele ser superior a la de un alquiler corriente. 
• El contrato está sujeto a la doble tributación por alquiler y por opción a compra recogido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Desventajas para el propietario y vendedor:

• El dinero no se recibe en el momento, sino de forma gradual.
• Puede aumentar el tipo medio del gravamen cuando la prima de la opción a compra pasa a formar parte de la base imponible del IRPF.
• Mayor incertidumbre sobre la situación del mercado inmobiliario.

Ahora que conoces los requisitos principales del contrato de alquiler con opción a compra, puedes barajar si es una opción que te interesa y consultarnos todas tus dudas.