Si te has preguntado cómo funciona la distribución de propiedades privadas dentro de un edificio, estás en el lugar adecuado. Se hace a través de la división horizontal.
Puede que te suene pero no tengas claro en qué consiste, o quieras saber cómo afecta a la compraventa de tu vivienda. En cualquier caso, aquí encontrarás toda la información que necesitas saber.
Es el proceso de dividir un inmueble en fincas registrales independientes, con su propia referencia catastral y participación en la comunidad proporcional a la superficie. La división horizontal está regulada por la Ley 49/1960.
Es habitual en pisos, locales o trasteros que se encuentran dentro de una construcción. Por tanto, no solo eres propietario de la propiedad que posees, sino que también eres copropietario del terreno donde se ubica el inmueble y de las zonas comunes. La división horizontal también sirve para dividir un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) y poder venderlas por separado.
Como ves, no todas las divisiones horizontales son iguales. Veamos qué tipos de divisiones horizontales se pueden dar.
Te contamos cuáles son los diferentes tipos, así que presta mucha atención:
Piensa en un edificio con una comunidad de vecinos que se divide en zonas comunes, donde todos los propietarios tienen libre acceso, y zonas privadas, como las viviendas. Pues bien, es habitual en este tipo de construcciones para permitir a los propietarios participar en la totalidad del edificio y ser copropietarios de las zonas de uso común.
Se da en propiedades que comparten un terreno sin sufrir ningún tipo de fracción o lindero (permanece como un conjunto). Es propia de complejos inmobiliarios con poca altura pero mucha extensión, con parcelas independientes que tienen vinculados elementos comunes, como los adosados.
En un grupo de inmuebles aislados existen elementos de propiedad común. Los parques industriales o los barrios privados son algunos ejemplos. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal.
Son esos inmuebles que todavía no están terminados. La división puede realizarse cuando se tramita la licencia de obras, nunca antes, independientemente de si se han empezado o no las obras.
Aunque ya hemos visto los diferentes tipos, esta también se suele clasificar según el tipo de inmueble al que afecta.
Estos son los pasos y la documentación necesaria para realizarla:
El arquitecto responsable de realizar el proyecto de división debe poner en marcha el levantamiento de planos, medir la superficie útil de los elementos comunes y privativos, calcular la participación en los mismos y la superficie construida de todo el edificio. A partir de ahí, se constituye la división horizontal.
La autorización administrativa requiere este proyecto para llevar a cabo la división, además de otros requisitos que te contaremos a continuación y depende del tipo de infraestructura se necesita unos certificados y otros.
Hemos recopilado una serie de indicaciones para solicitar la división horizontal de una propiedad:
Tanto si dispones de la escritura como si no tienes acceso a ella, siempre podrás encontrarla en el Registro de la Propiedad que corresponde a tu ciudad o municipio.
Es un documento en el que se establecen los estatutos constitutivos de la comunidad (elementos individuales y comunes). Este tipo de inmuebles se corresponden con comunidades de propietarios de chalets o parques empresariales. La escritura es obligatoria cuando existen más de 4 propietarios en la comunidad. Para obtenerla en un edificio nuevo es necesario recurrir a la licencia de obras que decrete los elementos privativos, pero en los edificios antiguos no necesitas presentar dicha autorización.
La segregación de una finca consiste en modificar las dimensiones de la misma al separar el terreno original y hacer una nueva finca independiente. Mientras que la división horizontal se realiza, por normal general, en una vivienda o local que se quiere dividir en dos. Es decir, sustituir la finca original que estaba en el registro por dos nuevas.
Sí, se puede comprar una casa sin división horizontal siempre y cuando ésta sea una propiedad individual con su propia escritura.
En cambio, si se trata de un edificio de viviendas, este debe estar sujeto a la división horizontal. Al igual que si se trata de una unidad propiedad de varios copropietarios y en la que uno de ellos desea vender su parte, en este caso también se deberá realizar un proyecto técnico de división horizontal.
Sabemos que es un tema delicado y que puede marcar el devenir de muchas compras y ventas de inmuebles. ¿Es tu caso? ¿Tienes dudas sobre los complejos inmobiliarios y su régimen de constitución? Consulta todas tus dudas sobre la vivienda en Tiko.
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Tengo referencia catastral pero en el mismo registro dice sin división horizontal. Es una escena q es colindantes dos casas
Hola, Federico. Perdona, pero no nos queda clara tu consulta, por lo que no podemos ayudarte. No queda claro si tienes referencia catastral de una de las viviendas o de las dos, o si las dos viviendas colindantes forman parte del mismo edificio y el problema es que no está hecha la división horizontal, en cuyo caso, tendréis que hacerlo para que ambas viviendas sean independientes en el Registro de la Propiedad. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle.
Un saludo.
Yo quiero hacer una pregunta también: la casa (antigua) figura en el registro catastral con un almacén q resulta ser otra vivienda con su propia entrada,garaje etc. donde vive el propietario y yo quiero comprar esa casa antigua q es la vivienda principal, entonces mi pregunta es puedo hacerlo sin la división horizontal tumbada porque cuesta mucho y hacerla posteriormente o no? Gracias.
Hola, Daniela. El propietario debe realizar la segregación para que en el Registro de la Propiedad conste como fincas registrales independientes y que tú puedas adquirir la vivienda y conste solo a tu nombre. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Un edificio antiguo de 2746 m2 construido (1908) en una parcela de 587m2 en suelo rústico (parque forestal), tiene 23 viviendas. No hay división horizontal de la propiedad por lo que la referencia catastral es única, en la ficha catastral constan las 23 entidades (viviendas) con sus superficies. El edificio está incluido en el catálogo de patrimonio con nivel de protección C (Bien de Interés Urbanístico local)
Se vende por subasta una de sus viviendas -sin poderla visitar pero con fotos- con un precio mínimo de oferta de 200.000€.
He pedido nota simple. Me queda una semana. ¿Cómo procederíais?
Hola, Carles. Según indicas en tu consulta no se ha realizado la división horizontal, pero si es así no es posible que se subaste solo una vivienda ya que no hay división del edificio en viviendas, se subastará el edificio entero como una única finca y así aparecerá en la nota simple que recibas. Si se subasta solo una de las viviendas, entonces se ha tenido que hacer la división horizontal y cada vivienda deberá tener un número de finca registral independiente y una referencia catastral. De todas formas, te aconsejamos que te informes bien al respecto ya que no es posible que se subaste una única vivienda del edificio si no se ha llevado a cabo la división horizontal, y que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Una pregunta, voy a comprar un apartamento situado en la segunda planta de un edificio que tiene bajo y dos plantas. En la nota simple el apartamento consta como primero, en el catastro como 2° . Es posible que antes el primero se denominaba principal y lo que hoy es segundo fuera antes primero ¿Se puede dejar así o conviene hacer algo?
Hola, Javier. Que no coincida la información de la nota simple con el catastro puede ser habitual, ya que hay ocasiones en las que el catastro considera, por ejemplo, el bajo como primero y entonces el piso no coincidiría con lo informado en la nota simple, donde suele aparecer la planta de construcción. Con la información que nos facilitas no podemos indicarte si es correcto o si se trata de un error y la nota simple corresponde a otra vivienda. De todas formas, te aconsejamos que confirmes que la nota simple corresponde con la vivienda que vas a adquirir. ¡Un saludo!
Buenas , dos preguntas, por favor: Un sólo solar en el que hace 25 años construyeron dos casas en régimen división horizontal, con dos referencias catastrales distintas. Interesada en comprar una de ellas: ¿Qué inconvenientes, desventajas o perjuicios me podría encontrar? ¿Hay alguna forma de eliminar ese régimen horizontal y que sean dos casas absolutamente independientes? Muchas gracias
Hola, Yolanda. Si han hecho la división horizontal entonces las fincas son independientes, cada una tendrá un número de finca registral y se pueden transmitir por separado. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Quisiera por favor si me podéis ayudar, tengo una casa que he construido yo en la planta de encima de la casa de mis padres no hay división horizontal y ahora al fallecer ellos quiero comprar a mi hermano la mitad de la casa de abajo para que el inmueble completo sea mío, mi hermano quiere que tasemos la casa para que la venta sea justa y saber si precio mi duda es es posible tasar solo una de las plantas al no tener división horizontal, solo hay una referencia catastral, gracias edpero su respuesta
Hola, Ana. En principio si no está hecha la división horizontal, el tasador tasará la unidad completa y deberéis valorar cada parte con la información que os den, pero podéis consultar con alguna tasadora si es posible realizar la tasación solo de la parte que os interesa. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Buenas tardes. Adquirí una casa vieja en un pueblo, y somos tres casas las q compartimos solar, pero cada una tiene su referencia catastral y sus metros. Es necesario hacer división horizontal. Son casas que cabalgan unas con otras. Arreglamos el tema catastral el año pasado con el proyecto A-Finca, a estuvieron por el pueblo, pero el notario nos dice que tenemos q hacer la división horizontal. Es así?? Muchas gracias
Hola, Victoria. Si deseáis que cada una de las viviendas sea independiente de las demás, tendréis que hacer lo que indica el notario para que en el Registro de la Propiedad cada una conste como una finca independiente. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Hola, quiero comprar un terreno, pero buscando la referencia catastral pone que no tiene propiedad horizontal, que significa? que debe hacerse? y quien debe hacerse cargo el vendedor o el comprador de las gestiones y gastos? Muchas gracias
Hola, Carmina. Para poder realizar la compra debe realizarse previamente la división correspondiente para que así puedas comprar la finca concreta que deseas. Este trámite debería realizarlo el vendedor para que, como te indico, puedas comprar la parte que te corresponde. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.
Hola, una casa de dos plantas sin división horizontal y heredada dos hermanas. A la hora de venderla ¿es mejor hacer la división horizontal? Y que cada una la venda cuando quiera (además la planta baja tiene más m2) o ¿se vende mejor la casa entera?
Hola, María. Si la vivienda no tiene la división horizontal en la herencia la totalidad de la vivienda será de ambas. Al hacer la división horizontal ambas fincas resultantes aparecerán a nombre de las dos y no podréis venderlas por separado cada una a no ser que tras la división horizontal se haga la escritura correspondiente de extinción de condominio o donación y que cada una de vosotras sea propietaria al 100% de cada vivienda. De esta manera podréis venderlas por separado. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle.
Un saludo.
Hola, tengo un piso al que por escritura me pertenece la terraza, pero para acceder a ella tiene que ser por la escalera comunitaria.
La cosa es que una vecina se niega a que la empresa de limpieza limpie este tramo ya que alega que al ser mi terraza y que sólo subo yo la comunidad no debe pagar la limpieza de estas escaleras. Yo creo que sí al ser comunitaria la escalera.
Quién tiene razón en este caso, ¿ Mi vecina o yo?.
Gracias, un saludo
Hola, Zaine. Tendíais que revisar la escritura para confirmar a quién pertenece ese tramo de la escalera. Si pertenece a la comunidad de propietarios entonces tú tendrías razón y el gasto de la limpieza sería un gasto de la comunidad de propietarios. De todas formas, te aconsejamos que contactes con un asesor especializado que pueda informarte con más detalle. Un saludo.