Blog de Tiko

Sí, también hay que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada. Primero debes calcular si se trata de una ganancia patrimonial o no. También influirá el valor que has dado a tu vivienda para el impuesto de sucesiones.

Cómo calcular el IRPF de la venta de una vivienda heredada

Siempre que se vende un piso hay que pagar IRPF cuando se trate de una ganancia patrimonial, esto es, que nos hayamos beneficiado económicamente con esa venta. Para saber si nos hemos beneficiado, hay que calcular cuál es el valor de adquisición, y restárselo al valor de transmisión.

Normalmente, el valor de adquisición es el precio que se pagó para comprar la casa más los gastos ocasionados. Al tratarse de una herencia y no haber comprado la casa, tenemos dos opciones para calcular el valor de adquisición: utilizar el valor que nos da la hacienda autonómica o tasar el piso y obtener su valor de mercado.

Además, a ese precio habrá que sumarle los gastos ocasionados para conseguir la titularidad de la vivienda. Es decir, los costes de notaría, del Registro de la Propiedad, de los impuestos, etc.

Por ejemplo, si al tasar mi piso he obtenido que su valor de mercado es de 200.000€ y los gastos ocasionados me ascienden a 10.000€, mi valor de adquisición es de 210.000€.

El valor de transmisión es mucho más fácil de calcular: es el precio al que lo hemos vendido menos los gastos que hayamos tenido por la transacción como, por ejemplo, el coste de una agencia inmobiliaria.

Digamos que finalmente consigo vender mi piso por 250.000€ y he pagado 10.000€ por una agencia inmobiliaria. Mi valor de transmisión será 240.000€ y habré obtenido una ganancia patrimonial de 30.000€.

Sobre esta ganancia patrimonial se graba el IRPF en diferentes tramos. Estos son los porcentajes en 2020:

• Para los primeros 6.000€ de ganancia, se debe pagar el 19%.
• Para los siguientes, entre 6.000 y 50.000€, un 21%.
• Y para más de 50.000€, un 23%.

Siguiendo con el ejemplo, deberíamos pagar 19% sobre los 6000€ primeros, es decir, unos 1.140 €. A estos hay que sumarle el 21 % sobre los 24.000 restantes, unos 5.040€. En total, el IRPF por la venta de esta vivienda heredada serían 6.180€.

¿Qué valor de adquisición poner para pagar menos IRPF?

Antes mencionábamos que se puede escoger como valor de adquisición tanto el precio que otorga la hacienda autonómica, como el importe que obtenemos al tasarlo. Según escojamos uno u otro, esto puede influir en lo que paguemos de IRPF y de Impuesto de sucesiones, ya que en ambos tendremos que poner el mismo valor de adquisición.

Todas las comunidades indican, según sus criterios, cuál es el valor de cada casa en particular. Esta información está disponible en las webs de las haciendas autonómicas. Podemos escoger este valor fiscal o contratar una tasación para que calcule cuál es nuestro precio de mercado. Normalmente, el valor fiscal va a ser inferior al precio de mercado que calculará una tasación.

Dado que el Impuesto de sucesiones grava el aumento de valor del piso que se hereda, lo conveniente en este caso sería escoger el valor fiscal como valor de adquisición. Como el valor fiscal es menor que el de mercado, menor será la diferencia entre el precio de cuando se compró el inmueble y de cuando se ha heredado.

Sin embargo, si nuestra intención es vender el inmueble lo antes posible, lo que conviene es escoger el valor de mercado que nos da una tasación, ya que tendremos que pagar el IRPF cuando lo vendamos. Como el IRPF grava la diferencia entre el valor del inmueble cuando lo heredamos y su valor cuando lo vendemos, menor será la cantidad a pagar cuanto menor sea la diferencia.