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La novación hipotecaria permite cambiar algunas condiciones de la hipoteca. Descubre en qué casos es conveniente, como se solicita y qué gastos acarrea. Si necesitas modificar cualquier condición de tu préstamo hipotecario o renegociar con tu banco algún aspecto puntual esto te interesa. Presta atención.

¿Qué es la novación hipotecaria?

La novación hipotecaria es cualquier cambio que se realice en las condiciones de un préstamo hipotecario después de la firma del contrato. Es decir, la renegociación de alguna de las cláusulas con la entidad con la que se ha contratado una hipoteca.

¿Qué condiciones de la hipoteca se pueden cambiar en una novación?

Las condiciones más comunes que se suelen modificar en una novación hipotecaria son:

• Las comisiones. Se puede aprovechar la novación para eliminar o cambiar las comisiones que no interese mantener.
• Los tipos de interés. Se pueden modificar los tipos de interés, bajarlos, pasarlos de tipo fijo a variable…
• Las garantías. Se puede modificar, añadir o quitar alguna propiedad como garantía.
• El capital. Se puede ampliar o reducir el capital de la hipoteca.
• La divisa. Es posible modificar la divisa en la que está formalizada la hipoteca.

Ventajas y desventajas de la novación de la hipoteca

Solicitar una novación hipotecaria tiene muchas ventajas aunque también puede tener alguna consecuencia negativa. A continuación te contamos cuáles son.

La principal ventaja de la novación hipotecaria es que permite modificar determinadas cláusulas de la hipoteca en beneficio del interesado. Además, es una acción muchísimo más económica que cancelar la hipoteca, que además es un proceso más tedioso.

Sin embargo, la novación hipotecaria no es una obligación del banco, es decir, no tiene por qué aceptar las modificaciones que se quieren realizar. Y, en algunas ocasiones, las acepta pero puede incluir contraprestaciones, como nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca.

Gastos de la novación hipotecaria

Cuando se realiza una novación hipotecaria, se deben realizar determinados trámites, como tasar la casa, pasar por notaría o actualizar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y estas gestiones suponen un coste. Sin embargo, según la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario, es el banco el que debe hacerse cargo de la mayoría de estos gastos.

Los gastos a los que debe hacer frente el banco en una novación hipotecaria son:

• Honorarios de notaría. El coste de estos honorarios suele rondar el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente del préstamo hipotecario.
• Honorarios de la gestoría. Al tener que realizar determinadas gestiones con el Registro de la Propiedad, las gestorías suelen cobrar unos 300€ de media.
• Honorarios del Registro de la Propiedad. Al tener que inscribir los cambios pactados con el banco, el Registro de la Propiedad cobra unos honorarios entre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente del préstamo.
• El Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento que se realiza una novación hipotecaria, se genera un tributo que se debe pagar a la Hacienda autonómica en la que esté la propiedad. Este tributo suele costar entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses.

Los gastos a los que debe hacer frente el hipotecado al tramitar una novación hipotecaria son:

• La tasación de la vivienda. Muchas veces el banco pide realizar una tasación de la vivienda para conocer su valor actual. Esto suele costar unos 300€ de media.
• Además, el banco te puede cobrar la comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo, si aparece en la escritura original de la hipoteca.

¿Cómo se realiza una novación hipotecaria?

Para realizar una novación hipotecaria es necesario iniciar un proceso similar al de pedir un préstamo hipotecario y se deben seguir los siguientes pasos:

1. Pedir cita con el banco para plantear las modificaciones.
2. Negociar las condiciones que se quieren modificar con el banco.
3. Entregar los documentos necesarios que solicite el banco, dependiendo de las condiciones que se vayan a modificar.
4. Realizar una tasación de la vivienda.
5. Acudir a notaría para formalizar el cambio de condiciones.
6. Acudir de nuevo a notaría para firmar la novación con el banco.

¿Qué puedo hacer si el banco no me aprueba la novación del préstamo hipotecario?

Como hemos comentado anteriormente, el banco no tiene la obligación de aceptar las modificaciones que se requieran y puede solicitar contraprestaciones que el interesado no quiere aceptar. En estos casos, existen varias alternativas:

Subrogación de la hipoteca

>Una de las alternativas que existen es la subrogación hipotecaria, es decir, cambiar el préstamo hipotecario a otra entidad financiera que sí esté dispuesta a mejorar las condiciones. Sin embargo, realizando este trámite  sólo se podrá modificar el interés y el plazo de la hipoteca.

Refinanciación de la hipoteca

La otra alternativa que existe si el banco no aprueba la novación de contrato es refinanciar la hipoteca con un nuevo préstamo. Es decir, contratar un nuevo préstamo con las condiciones que más interesen y cancelar el actual.

Al comprar una casa, si necesitamos financiación debemos cumplir una serie de requisitos para pedir una hipoteca pero si nuestra situación laboral o financiera cambia es posible solicitar a nuestro banco una novación hipotecaria. Desde Tiko te recomendamos que barajes todas las opciones antes de tomar una decisión, para que la opción elegida sea la que más beneficiosa.