España sigue siendo un país de propietarios. Es cierto. Pero también hay un motivo por el que más de 3 millones de personas invierten en vivienda para alquilar: es una de las fórmulas elegidas por los inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
Por ello, debes tener muy claro en qué consiste la rentabilidad del alquiler y cómo se calcula. Y no solo eso, también necesitas saber dónde invertir o en qué ciudades es más alta la rentabilidad ¡Acompáñanos!
¿Qué es la rentabilidad de una vivienda en alquiler?
No te vas a sorprender si te decimos que merece la pena invertir en una vivienda para alquilarla. Probablemente, ya lo hayas hecho. O al menos, te lo estés planteando. En cualquier caso, te vendrá bien recordar que la rentabilidad del alquiler relaciona el coste de la inversión con los beneficios que produce. Calcular este índice es fundamental para tener claro si la decisión puede ser la acertada. Sin embargo, la fórmula de la rentabilidad del alquiler propone una definición más amplia y menos ambigua: es el cociente entre los ingresos del alquiler y el importe de la compra.
¿Sabes si es rentable o no el alquiler de tu vivienda? Esa es la cuestión y el objetivo al que queremos llegar en el siguiente apartado. ¡Sigue leyendo!
¿Cómo calcular la rentabilidad de mi alquiler?
A menudo, viviendas y locales son objeto de deseo para pequeños y grandes inversores que encuentran en estas propiedades una oportunidad para obtener beneficios económicos sin mucho esfuerzo. Pero antes de invertir, hay un detalle importante en el que fijarse: la rentabilidad del alquiler. Presta mucha atención, porque aquí te contamos cómo calcularla:
Supongamos que el precio de la vivienda es de 140.000€ y el alquiler bruto anual de 8.000€. La rentabilidad bruta del alquiler sería de 5,7%.
No es magia, es el resultado de la operación que te explicamos más abajo.
Fórmula para calcularla
Calcular la rentabilidad del alquiler es fácil si sigues esta fórmula: Rentabilidad = Ingresos del alquiler/Precio de la vivienda x 100.
Siguiendo el ejemplo anterior: 8000/140000×100=5’7
Es una fórmula fácil de aplicar que puede resolver tus dudas antes de invertir en vivienda para alquilar en Madrid, en Barcelona o en cualquier ciudad del mundo.
Alquilar también tiene sus gastos, si lo que quieres es averiguar el valor real de la rentabilidad, te recomendamos calcular la rentabilidad neta. No te preocupes, solo tienes que restar a los ingresos brutos del alquiler los gastos inherentes a la vivienda (seguro, comunidad).
Y sumar al importe del precio de compra los gastos de esta (suelen estimarse en un 10%). Ahora sí, siguiendo el ejemplo anterior y calculando unos gastos anuales de 1200 euros, la operación quedaría de esta manera: 8000-1200/140000+14000 = 4,41%.
¿Todo claro hasta aquí?
Dónde invertir para alquilar: ciudades con las rentabilidades más altas
La vivienda siempre ha sido un activo interesante como fuente de ingreso. Y lo seguirá siendo. Tener claro cómo calcular la rentabilidad de un alquiler es más fácil cuando tienes a mano las ciudades con las rentabilidades más altas y más bajas de España, así que presta mucha atención.
Rentabilidad del alquiler por ciudades
Aquí te presentamos un cuadro resumen con toda la información que necesitas para saber dónde invertir:
RENTABILIDAD DEL ALQUILER EN 2021 (CIUDAD Y CCAA) | Andalucía6,0% Huelva (8), Cádiz (6,4), Sevilla (7), Córdoba (6,3), Málaga (4,9), Jaén (6,2), Granada (5,9), Almería (7,3) | Islas Baleares5,0% | Cataluña6,6% Tarragona (6,4), Lleida (7,3), Girona (5,6), Barcelona (6,1) | Extremadura5,8% Cáceres (5,3), Badajoz (6,4) | Asturias6,2% |
Madrid5,2% | Aragón6,4% Huesca (5,9), Zaragoza (6,4), Teruel (3,9) | Canarias6,5% Santa Cruz de Tenerife (6), Las Palmas (7) | Navarra7,3% | Galicia5,5% A Coruña (5,6), Pontevedra (5,3), Lugo (6,3), Ourense (5,5) | Murcia7,5% |
Castilla-La Mancha6,3%Toledo (8,2), Cuenca (5,9), Albacete (5,8), Ciudad Real (6,6), Guadalajara (6,7) | Castilla y León6,1%Segovia (7), Ávila (7), Palencia (5.5), Salamanca (5,7), Burgos (6), León (6), Valladolid (5,5), Zamora (5,3) | Cantabria6,1% | Comunidad Valenciana7,3% Castellón (7,4), Valencia (7,9), Alicante (6,1) | País Vasco5,5% Bizkaia (5,2), Gipuzkoa (6), Álava (5,1) | La Rioja6,0% |
Algunas conclusiones de la rentabilidad del alquiler por Comunidad Autónoma:
- La rentabilidad de la vivienda en España cayó 0,6 puntos en 2021.
- La media de rentabilidad en España se sitúa en 6,5%, un 0,3% menos que en 2020, pero un punto más que en 2016.
- Por primera vez, se produce un descenso ligero de la rentabilidad bruta a nivel nacional.
 Fuente: Fotocasa, La rentabilidad de la vivienda en España en 2021 |  Fuente: Fotocasa, Mapa comparativo de la rentabilidad por años |
Más conclusiones de la rentabilidad del alquiler por ciudades:
- Las ciudades más rentables para invertir en España en la actualidad son: Toledo, Castellón, Navarra, Lleida, Almería y Guadalajara.
- Las ciudades o municipios menos rentables para invertir en vivienda para alquilar en 2022 son: Donostia-San Sebastián, Santiago de Compostela, Las Rozas y Fuengirola.
Comprar una vivienda para ponerla en alquiler ofrece menos rentabilidad al propietario que hace un año. Es la realidad. Pero sigue siendo el principal foco de inversión con menor riesgo del mercado.
¿Pensando en comprar una vivienda para aprovechar la rentabilidad del alquiler? ¿Tienes dudas sobre cómo calcularla en distintas ciudades y municipios? En Tiko, podemos ayudarte.