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El mercado de la vivienda es un mercado susceptible a muchos cambios. Según el INE, los préstamos hipotecarios se caracterizan por plazos muy largos de amortización, con una media de 24 años en las nuevas hipotecas firmadas. El mercado hipotecario puede variar mucho durante estos años, así como la situación económica de los hipotecados. De ahí, surge una nueva alternativa que nos ofrece un poco más de control dentro de este sistema regido por las instituciones bancarias: la subrogación hipotecaria. Cada vez son más las personas que quieren cambiar la hipoteca de banco en busca de mejores condiciones, y esto es posible gracias a gracias a la subrogación hipotecaria.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

Parafraseando a la RAE, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Efectivamente, la subrogación hipotecaria es el proceso a través del cual se modifican las condiciones de una hipoteca.

Esta decisión puede tomarse en cualquier momento de la vida de un préstamo hipotecario, siempre y cuando haya un previo acuerdo mutuo entre el titular de la hipoteca y el banco acreedor. Esta situación puede llevarse a cabo cuando se produce un cambio de deudor (titular de la hipoteca) o de acreedor (cambiar la hipoteca de banco).

Es habitual utilizar la subrogación hipotecaria para cambiar el titular de la hipoteca. Ya sea porque te mudas y quieres vender la casa, el vendedor puede subrogar la hipoteca y poner como titular al nuevo comprador de la vivienda. La deuda pendiente pasa, por tanto, a otro titular, y es la entidad financiera la que debe examinar y aprobar al nuevo comprador.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística de octubre de 2021, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 20.558, y en torno a un 4% de ese total fueron por subrogaciones.

Tipos de subrogaciones hipotecarias

El proceso de subrogación no se realiza siempre de la misma manera, existen dos tipos de diferentes: la subrogación de deudor y la subrogación de acreedor hipotecario.

La subrogación del deudor hipotecario

Sucede cuando queremos cambiar el titular de la hipoteca y es el tipo de subrogación más común, pues se realiza en los procesos de compraventa de una casa.

Si el titular del préstamo no ha terminado de pagar la hipoteca y quiere vender la vivienda, tiene que acudir a la subrogación hipotecaria para traspasar una propiedad hipotecada a otro titular. Es decir, se hace un cambio de titular. El acreedor o entidad bancaria tiene que consentir el cambio de deudor, por lo que hará un perfil de comprador antes de decidir si el cambio se puede completar de manera correcta. Esta subrogación hipotecaria se respalda en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

La subrogación del acreedor hipotecario

Se produce cuando un banco concede un préstamo hipotecario a un cliente y este decide cambiar de entidad financiera, por lo que se traslada el préstamo a otro banco. Las principales razones por la que tiene lugar esta operación es la mejora de las condiciones prestatarias de una hipoteca.

Se puede realizar el cambio en cualquier momento de la duración de la hipoteca, siempre que se avise previamente a la entidad financiera y esta apruebe la operación. La regulación de la subrogación de acreedor se apoya en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Cómo hacer una subrogación hipotecaria: pasos a seguir

El proceso a través del cual se realiza una subrogación hipotecaria es bastante sencillo:

1. Conocer el estado del mercado hipotecario

Acude a los sitios web de las diferentes entidades bancarias para hacer una búsqueda y análisis exhaustivo de la situación actual del mercado hipotecario.

2. Análisis de la solvencia económica

Una vez te hayas decantado por un banco, es hora de acudir personalmente a la entidad y explicar tu situación. Este hará un estudio de viabilidad económica para ver si se puede continuar con la subrogación.

3. Respuesta del banco

Si la nueva entidad acepta la oferta, presentará la nueva oferta al deudor con las nuevas condiciones para el préstamo. De manera paralela, el nuevo banco debe pedir el importe actual pendiente de tu hipoteca a tu entidad actual, y tiene un plazo de 7 días para responder.

4. Decisión del deudor

El deudor puede estudiar ambas ofertas y tomar una decisión final. Si decide seguir con la misma entidad con la que estaba, terminaría en una novación de la hipoteca, y si se cambia de banco, se cumpliría el proceso de subrogación hipotecaria.

Gastos que conlleva

¿Sabías que una subrogación hipotecaria acarrea una serie de gastos? Al fin y al cabo, se trata de un trámite que incluye unas comisiones, aunque hay excepciones. Los gastos derivados de una subrogación hipotecaria son de tramitación y comisión.

Gastos de tramitación

Son los relacionados con el papeleo y los trámites burocráticos:

• Gastos de notaría.
• Registro de la propiedad.
• Gastos de gestoría.

Comisión de subrogación

Según el tipo de hipoteca, existen dos comisiones:

• Hipotecas de interés fijo: los primeros cinco años se establece una comisión del 0,50% y los años siguientes pasa a ser del 0,25%.
• Hipotecas de interés variable: el máximo establecido los tres primeros años es del 0,25% y un 0,15% hasta el quinto año. Una vez pasado este tiempo, no habrá ningún tipo de comisión.

Ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca

Dependiendo del tipo de subrogación hipotecaria que queramos tramitar, existirán unas ventajas u otras. Independientemente de si el deudor acaba cambiando de banco o no, siempre que se lleve a cabo el proceso de subrogación hipotecaria se van a mejorar las condiciones ofertadas en una hipoteca subrogada.

Ventajas:

1. Mejora del tipo de interés. Se puede cambiar o reducir el tipo de interés. Siempre va a ser el deudor el que se beneficie de alguna manera en ese acuerdo.
2. Eliminación de cláusulas. El deudor tiene la posibilidad de eliminar determinadas cláusulas y vinculaciones del contrato hipotecario con las que no esté de acuerdo.
3. Plazo de amortización más alto. Podemos aumentar el plazo de amortización en la nueva oferta que surge una vez hayamos subrogado la hipoteca.
4. No existe comisión si el deudor no decide continuar con la subrogación hipotecaria.
5. En la subrogación por cambio de deudor, el vendedor se ahorra los posibles gastos de la cancelación del préstamo. El comprador también se ahorra otros gastos como, el de la comisión de apertura o la tasación.

Desventajas:

El mero hecho de subrogar una hipoteca ya es positivo, pero también presenta una serie de inconvenientes.

1. El futuro hipotecado debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior. En los procesos de compraventa, cuando se traslada la hipoteca a un nuevo titular, este no tiene la posibilidad de negociar nuevas condiciones.
2. Gastos de tramitación y comisión. Como hemos mencionado, este proceso implica unos gastos en la gran mayoría de los casos.

La subrogación hipotecaria es un proceso sencillo, económico y ventajoso para todos los interesados en mejorar las condiciones de su hipoteca. Ya sea porque quieres vender tu casa o mejorar las cláusulas de tu préstamo hipotecario, la subrogación es una alternativa rápida y práctica que puedes realizar cuando quieras y con la entidad bancaria que tú elijas.

Si tienes dudas sobre la hipoteca más beneficiosa para tu consulta el simulador de hipotecas de Tiko.