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Comprar una vivienda de segunda mano tiene muchas ventajas, suelen ser más baratas, tienen mejores localizaciones y están acogidos a una menor presión fiscal. Sin embargo, es muy importante que el comprador se asegure de que la vivienda no presenta ningún defecto ni desperfecto. Los vicios ocultos son un problema común en la compraventa de viviendas de segunda mano. Descubre qué son, cuáles son los más comunes y cómo detectarlos en este post.

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Los vicios ocultos son desperfectos en bienes muebles o inmuebles que no son detectables a primera vista, pero que impiden la completa utilización del bien y su funcionamiento natural.  Los vicios ocultos son muy comunes en el mercado inmobiliario.

Para ser considerado un vicio oculto el desperfecto debe impedir el completo aprovechamiento de la vivienda o de alguna de sus funcionalidades de tal manera, que, de haberse conocido con anterioridad a la compra, la hubiera condicionado.

Tipos de vicios ocultos en viviendas

Existen diferentes tipos de vicios ocultos en una vivienda. Los más comunes son:

• Estéticos. Relacionados con los acabados de la vivienda, por ejemplo: grietas en las paredes, defectos en los azulejos, en la pintura…

• Relacionados con la habitabilidad de la vivienda. Este tipo de vicios ocultos afectan directamente a la habitabilidad, por ejemplo: humedades en la casa o filtraciones.

• Estructurales. Este tipo de vicios ocultos son los más graves y afectan a la estabilidad del edificio, por ejemplo: desprendimiento de materiales de construcción o defectos en la red eléctrica.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una vivienda?

La mejor manera de detectar los vicios ocultos de una vivienda es que un profesional realice un informe pericial de vicios ocultos de la vivienda, en el que se indique si tiene algún desperfecto, como grietas, goteras, daños en la red eléctrica…El informe deberá estar redactado y firmado por un arquitecto, de hecho, los colegios de arquitectos tienen listados de profesionales que realizan este tipo de informes de daños.

Detectar los vicios ocultos de una vivienda no es una tarea sencilla, de ahí que deba ser realizada por un profesional. Desde Tiko también recomendamos solicitar al propietario el ITE (Inspección Técnica de Edificaciones), un certificado que acredite que la vivienda se ha sometido a una revisión que busca localizar y solventar posibles desperfectos que puedan ocasionar problemas futuros a los inquilinos.

Por último, también es importante incluir en el contrato de compraventa de la vivienda una cláusula sobre los vicios ocultos, para que, en caso de reclamación te sea más fácil.

¿Qué dice la Ley sobre los vicios ocultos en viviendas?

Aunque el Código Civil no aplique ningún régimen de protección específica contra vicios ocultos, permite a los particulares a ejercer tres acciones:

1. Saneamiento. Regulada en el Artículo 1484 del Código Civil, el saneamiento permite al comprador exigir el arreglo de los desperfectos.
2. Quanti minoris. regulada en el mismo artículo, permite reducir el precio del bien, si existen vicios ocultos. Aunque para ello estos deberán ser valorados por un perito.
3. Redhibitoria. Regulada en el artículo 1486 del Código Civil, permite al comprador desistir del contrato. Y, en caso de demostrar que el vendedor era conocedor de los vicios ocultos, podrá exigirle una indemnización.

¿Se pueden reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

En el caso de las viviendas, los vicios ocultos se pueden reclamar en un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble. Si los desperfectos se detectan más tarde, la responsabilidad ya no recaerá sobre el vendedor, y será el comprador el que tenga que hacerse cargo de los arreglos necesarios en la vivienda.

Cómo se pueden reclamar

Para poder emprender acciones legales por la existencia de vicios ocultos en una vivienda recién comprada, es necesario presentar una prueba. Para ello, es recomendable presentar un informe pericial de los daños del inmueble a un profesional que  avale la existencia de los desperfectos y el incorrecto aprovechamiento de la vivienda.

Tanto si quieres vender una vivienda como si buscas comprar una casa debes tener en cuenta la existencia de vicios ocultos, informarte sobre cómo reclamarlos o solucionarlos.  En el caso de que hayas adquirido una vivienda recientemente y hayas encontrado desperfectos,  te recomendamos contactar con un abogado especialista en el sector inmobiliario para que pueda asesorarte.