Impuestos por vender un piso – ¿Cuáles debo pagar sí o sí?

¿Te estás planteando vender tu casa pero no sabes cuánto te va a costar? ¿Hay impuestos por vender un piso que son obligatorios para todo el mundo? Desde Tiko te hacemos un resumen de los impuestos y otros costes asociados que debes conocer.

Hay varios impuestos por vender un piso que debes conocer; los más relevantes son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga el comprador, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía o plusvalía municipal, que asumes tú como propietario. El resto de costes asociados (gastos notariales y registrales, etc.) los asume el comprador de la casa. Nos centraremos por tanto en la plusvalía.

¿Qué es y cómo se calcula la Plusvalía Municipal?

Desde que compraste la casa hasta que la vendas, es posible que el suelo (no la casa) haya aumentado su valor. En dicho caso, debes pagar un porcentaje por cuánto se ha revalorizado lo que se conoce como el valor catastral del suelo. Es decir, de nada importa el precio de compra o venta de la casa. Los datos importantes que afectan a la cuantía final de la plusvalía son los siguientes:

Valor catastral del suelo 

¿Dónde puedes encontrar este valor? En algún recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que pagas cada año o en el propio Catastro.

Tasa de revalorización

También llamado coeficiente de incremento. Esta tasa la determina cada Ayuntamiento. La máxima es de aproximadamente 3,5%.

Tipo impositivo de la plusvalía

También lo determina el Ayuntamiento. La tasa máxima en este caso es de aproximadamente el 30%.

Número de años que has tenido la casa

Cuantos más años hayan pasado, más alto será el impuesto. Pero hay un límite en 20 años. Es decir, el impuesto será el mismo si han pasado 21 años o 50 desde que compraste la casa. Si no ha pasado ni un año, no deberás pagar plusvalía, aunque sí debes declarar el impuesto.

Hagamos un ejemplo práctico para el cálculo de la plusvalía municipal. Hace 10 años compraste una casa. El valor catastral del suelo es de 100.000€ (recuerda, es irrelevante el precio de compra). De acuerdo con tu ordenanza municipal, el coeficiente de incremento es 3,5% y el tipo impositivo es del 30%. Entonces el impuesto de plusvalía a pagar será:

Plusvalía = 100.000€ x 3,5% x 10 años x 30% = 10.500€

¿Pero qué pasa si he vendido mi piso por un valor inferior al de compra y he perdido dinero? De acuerdo con la legislación vigente, aun así debes pagar la plusvalía. Sin embargo cada vez son más las sentencias que dicen que si vendes a pérdida no deberías pagar plusvalía. Por tanto, se espera que la legislación cambie pronto.

Venta de piso hipotecado, ¿qué otros gastos tengo pagar?

Si todavía no has acabado de pagar la hipoteca cuando vendes el piso, además de la plusvalía, deberás pagar los gastos asociados a la cancelación de hipoteca (a menos que el nuevo comprador se subrogue en la hipoteca pero esto no es habitual). Adicionalmente a la posible comisión por cancelación que aplique el banco (esto está especificado en tu hipoteca), deberás pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ascienden a aproximadamente 1,5% sobre el precio de venta.

¿Hay algunos otros impuestos por vender un piso?

Si no quieres optar por la venta de un piso entre particulares, puede que decidas usar los servicios de un agente inmobiliario para guiarte en el proceso. En ese caso, te cobrarán un comisión que va aproximadamente entre el 3 y el 5% del precio de venta. A eso debes sumar el IVA.

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